De los diferentes contratos y el COVID-19

PUBLICACION - BOGOTÁ -> 2020-05-18

Los Agentes Económicos pueden hacer uso de los mecanismos alternativos de solución de conflictos. En el sector inmobiliario, se ha decidido suspender el contrato de arrendamiento o disminuir el pago del canon. Por Henry Javier Rodríguez




La crisis generada por el COVID–19 ha incidido notablemente en la dinámica de los diferentes agentes económicos, generándose en algunos casos la suspensión o terminación de contratos que rigen las relaciones comerciales, como, por ejemplo, contratos de compraventa, de suministro, de distribución, de agencia comercial, entre otros.

Uno de los sectores más afectados es el sector inmobiliario, en donde los arrendatarios, en algunos casos, y ante la crisis presentada, decidieron unilateralmente suspender el contrato de arrendamiento o disminuir el pago del canon, amparados en la Teoría de la Imprevisión, a la cual hace referencia concretamente el artículo 868 del Código de Comercio.

Si bien es cierto que el artículo 868 del Código de Comercio es aplicable para aquellos contratos de tracto sucesivo, como lo es el contrato de arrendamiento, la fuerza mayor debe ser declarada por un Juez de la República, buscando un equilibrio entre las partes, por cuanto no es solo el arrendatario el que sufre perjuicio ante la situación presentada, sino también el arrendador o propietario del inmueble que ve disminuidos sus ingresos a raíz de la situación presentada. Por tanto, en mi opinión, la aplicación de la Teoría de la Imprevisión que pretende emplearse de manera unilateral por una de las partes no sería la solución apremiante para resolver la situación a la que se han visto sometidas las partes.

Como medida inmediata, encontramos el uso de los mecanismos alternativos de solución de conflictos, lo cual nos invita a emplear el Ejecutivo con la expedición del Decreto 579 del 15 de abril de 2020, en el que “se adoptan medidas transitorias en materia de propiedad horizontal y contratos de arrendamiento en el marco del Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica".

En el citado Decreto se dispone:

  1. La suspensión de la orden de desalojo hasta el 30 de junio de 2020
  2. El aplazamiento de los reajustes del canon hasta el 30 de junio de 2020
  3. Estipulaciones especiales respecto del pago del canon de arrendamiento entre la vigencia del Decreto y el 30 de junio de 2020
  4. La prórroga de los contratos, entendiéndose prorrogados hasta el 30 de junio de 2020
  5. El inicio de los contratos de arrendamiento en los que se haya pactado la entrega de los inmuebles hasta el 30 de junio de 2020
  6. La aplicación extensiva de los artículos relacionados con los contratos de arrendamiento habitacional o comercial a que hace referencia el decreto.

Es claro que no se establece un indulto para cesar el pago de los cánones de arrendamiento, como se esperaba por parte de algunos de los arrendatarios, quienes han tenido que cerrar sus establecimientos de comercio. Sin embargo, sí se invita a las partes a llegar a un acuerdo directo sobre las condiciones bajo las que se regirá el contrato desde la vigencia del Decreto hasta el 30 de junio de 2020, condiciones en que las partes podrán, de mutuo acuerdo y si lo desean: establecer una reducción del canon, suspender los efectos del contrato, terminar el contrato, definir el pago de los servicios públicos y de administración, entre otros, tomando como punto de partida el contrato inicial para regular las condiciones con que se continuará después del 30 de junio de 2020, si las medidas de control se levantan.

Es por este motivo que la aplicación de los mecanismos alternativos de solución de conflictos podría ser la alternativa más eficaz para solucionar las diferencias surgidas entre las partes en estos momentos de crisis.

Por Henry Javier Rodríguez, Abogado asociado del departamento de Litigios
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